Экспертиза по недвижимости в России

Основные законы

• 218-ФЗ — государственная регистрация недвижимости
• 214-ФЗ — долевое строительство многоквартирных домов
• 186-ФЗ — строительство ИЖС с эскроу (с 01.03.2025)
• 207-ФЗ — внесудебное обжалование, ускоренная регистрация (с 01.01.2025)
• 102-ФЗ — ипотека (залог недвижимости)
• 256-ФЗ — материнский капитал

---

Законодательные изменения 2025-2026

Дата	Изменение	Основание
01.01.2025	Ускоренная регистрация (1 день) за двойную госпошлину	207-ФЗ
01.03.2025	ЭДО обязателен для юрлиц (основной переход)	487-ФЗ
01.03.2025	ФЗ-186: эскроу для ИЖС и коттеджных посёлков	186-ФЗ
01.01.2026	Внесудебное обжалование приостановки регистрации	207-ФЗ
01.01.2026	Снятие моратория на неустойки с застройщиков	ПП РФ
01.01.2026	Завершение перехода на ЭДО для ТСЖ, СНТ, КФХ	487-ФЗ
01.02.2026	Семейная ипотека: «одна семья — одна ипотека»	Минфин
01.03.2026	Новые правила изменения ВРИ земельных участков	218-ФЗ
01.07.2026	Биометрия для сделок: УКЭП + ГИС ЕБС	218-ФЗ

Внесудебное обжалование (с 01.01.2026)

• Подача: 15 рабочих дней с момента приостановки
• Рассмотрение: до 15 рабочих дней
• Способы: Госуслуги, личный кабинет Росреестра, бумажное заявление

Неустойки с застройщиков

• Мораторий снят с 01.01.2026
• Нюанс: требования до 01.01.2025 — отсрочка исполнения до 31.12.2026
• Новые требования с 2026 — взыскание в обычном порядке

---

Государственные пошлины (с 2024)

Основание: пп. 22, 27.2, 30 ст. 333.33 НК РФ (ФЗ № 176-ФЗ от 12.07.2024)

Регистрация права собственности

Плательщик	Стоимость объекта	Госпошлина
Физлицо	до 20 млн ₽	4 000 ₽
Физлицо	свыше 20 млн ₽	0,02%, макс. 500 000 ₽
Юрлицо	до 22 млн ₽	44 000 ₽
Юрлицо	свыше 22 млн ₽	0,2%, макс. 1 000 000 ₽

Другие регистрационные действия

Действие	Физлицо	Юрлицо
Регистрация ДДУ	700 ₽	12 000 ₽
Регистрация аренды	4 000 ₽	44 000 ₽
Ускоренная регистрация (1 день)	×2 к базовой	×2 к базовой

ВАЖНО: Скидка 30% через Госуслуги отменена с 01.01.2023.

---

Налоги при сделках с недвижимостью

НДФЛ с продажи (ст. 217.1 НК РФ)

Минимальный срок владения без налога:

Срок	Условия
3 года	Наследство, приватизация, дарение от близких родственников, рента
5 лет	Все остальные случаи

Близкие родственники: родители, дети, супруги, братья, сёстры, бабушки, дедушки

Ставки НДФЛ (двухступенчатая шкала для недвижимости):

Доход	Ставка
до 2,4 млн ₽	13%
свыше 2,4 млн ₽	15% с превышения

Вычеты:

• Имущественный вычет: 1 млн ₽ (жильё), 250 000 ₽ (иная недвижимость)
• Вычет расходов: фактическая стоимость приобретения + расходы
• Льгота для семей с 2+ детьми при улучшении жилищных условий

Налоги при сдаче в аренду

Режим	Ставка	Лимит/условия
НПД (самозанятый)	4% (физлицам) / 6% (юрлицам)	до 2,4 млн ₽/год, бонус 10 000 ₽
ИП на УСН «доходы»	6% + взносы 53 658 ₽ (2025)	без лимита, срок уплаты — 28 декабря
НДФЛ	13-15%	декларация 3-НДФЛ

---

Ипотечные программы (январь 2026)

Семейная ипотека

Параметр	Значение
Ставка	до 6%
Первоначальный взнос	от 20%
Лимит (Москва, СПб, МО, ЛО)	12 млн ₽
Лимит (регионы)	6 млн ₽
Комбинированная ипотека	до 15 млн ₽
Срок программы	до 31.12.2030

С 01.02.2026: принцип «одна семья — одна ипотека», оба супруга — обязательные созаёмщики (исключение: супруг-иностранец), запрет «донорских» схем.

IT-ипотека

Параметр	Значение
Ставка	до 6%
Максимальная сумма	9 млн ₽
Ограничения	Не действует в Москве и СПб

Ставка 5% и лимит 18 млн действовали для договоров до 01.08.2024.

Сельская ипотека

Параметр	Значение
Ставка	до 3%
Лимит	6 млн ₽
Срок	Бессрочно
Ограничение (с 03.2025)	Только работники АПК, соцсферы на селе, органы МСУ, участники СВО

Дальневосточная/Арктическая ипотека

Параметр	Значение
Ставка	2%
Лимит	до 6 млн ₽ (до 9 млн при площади > 60 кв.м)
Многодетные (с 12.2025)	Без возрастного ценза

---

Материнский капитал (с 01.02.2026)

Индексация 5,6% (проект ПП РФ)

Категория	Сумма
Первый ребёнок	728 922 ₽
Второй ребёнок (если не получали на первого)	963 243 ₽
Доплата на второго (если получали на первого)	234 321 ₽

Использование на жильё:

• Первоначальный взнос по ипотеке
• Погашение ипотеки (основной долг + проценты)
• Покупка жилья без ипотеки (после 3 лет ребёнка)
• Строительство/реконструкция дома
• Реконструкция таунхаусов/дуплексов (с 2025, ПП № 46 от 25.01.2025)

---

Долевое строительство

ФЗ-214: многоквартирные дома и таунхаусы (от 3 блоков)

• Эскроу-счета обязательны с 01.07.2019
• Страхование АСВ: до 10 млн ₽ (планируется увеличение до 30 млн в 2026)
• Проектное финансирование банком

ФЗ-186: ИЖС и коттеджные посёлки (с 01.03.2025)

• Аналогичный механизм эскроу для индивидуального строительства
• Договор строительного подряда с использованием счёта эскроу
• Не является расширением ФЗ-214 — отдельный закон

Гарантийные сроки (ст. 7 214-ФЗ)

Объект	Срок
Конструктивные элементы	5 лет
Инженерное оборудование	3 года
Кровля	10 лет

---

Процедура регистрации

Сроки регистрации (218-ФЗ)

Способ подачи	Срок
Через МФЦ	9 рабочих дней (7 + 2 на передачу)
Ипотека жилья через МФЦ	7 рабочих дней
Нотариальная сделка	1-3 рабочих дня
Электронная подача нотариусом	1 рабочий день
Ускоренная регистрация (×2 пошлина)	1 рабочий день

Фактическое среднее время — около 1,5 рабочих дня (данные Росреестра, декабрь 2025).

Приостановка регистрации

• Срок: до 3 месяцев
• Обжалование: апелляционная комиссия Росреестра (с 01.01.2026 — внесудебно)
• Частые причины: несоответствие документов, обременения, ошибки в ЕГРН

---

Договор аренды нежилого помещения

Нормативная база: Глава 34 ГК РФ (ст. 606–670), §4 «Аренда зданий и сооружений» (ст. 650–655)

Существенные условия

Условие	Требование	Основание
Предмет	Данные, позволяющие определённо установить имущество (кадастровый номер, адрес, площадь)	п.3 ст.607 ГК РФ
Арендная плата	Размер арендной платы — существенное для зданий/сооружений	п.1 ст.654 ГК РФ

Риск: При отсутствии кадастрового номера или несовпадении площади с ЕГРН — договор может быть признан незаключённым.

Регистрация

Срок аренды	Регистрация	Основание
До 1 года	Не требуется	п.2 ст.651 ГК РФ
1 год и более	Обязательна в Росреестре	п.2 ст.651 ГК РФ
Неопределённый срок	Не требуется	п.11 ИП ВАС от 16.02.2001 №59

Госпошлина: физлицо — 4 000 ₽, юрлицо — 44 000 ₽

Ключевые нормы ГК РФ

Статья	Содержание
610	Срок аренды; отказ от бессрочного договора — за 3 месяца
614 п.3	Изменение арендной платы — не чаще 1 раза в год
615 п.2	Субаренда, перенаём, залог — только с согласия арендодателя
616	Капремонт — арендодатель, текущий — арендатор (диспозитивно)
619, 620	Основания досрочного расторжения по требованию сторон
621	Преимущественное право арендатора на новый срок
622	Возврат имущества при прекращении договора
623	Улучшения: отделимые — арендатору, неотделимые с согласия — возмещаются
655	Передача и возврат по акту (обязательно для зданий)

Типичные ошибки

Ошибка	Последствие	Норма
Не указан кадастровый номер	Договор незаключён	п.3 ст.607 ГК
Площадь не совпадает с ЕГРН	Спор об объекте	п.3 ст.607 ГК
Нет арендной платы (здание)	Договор незаключён	п.1 ст.654 ГК
Срок ≥1 года без регистрации	Не действует для третьих лиц	п.2 ст.651 ГК
Нет акта приёма-передачи	Спор о моменте передачи	ст.655 ГК

Судебная практика

Определение предмета:

• Если помещение фактически передано и использовалось — суды могут признать договор заключённым даже при неточностях в описании (п.15 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 №73)

Договор на 11 месяцев с автопролонгацией:

• Не требует регистрации при каждом продлении (п.10 ИП ВАС от 16.02.2001 №59)
• Но суд может переквалифицировать в бессрочный

Изменение арендной платы:

• Условие об одностороннем изменении арендодателем — допустимо, если предусмотрен порядок (п.22 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 №73)

Обязательные разделы договора аренды нежилого помещения

При генерации договора аренды нежилого помещения ОБЯЗАТЕЛЬНО включай следующие разделы:

№	Раздел	Основание	Критичность
1	Предмет договора	п.3 ст.607 ГК	Существенное условие
2	Срок аренды	ст.610 ГК	Существенное условие
3	Арендная плата	п.1 ст.654 ГК	Существенное условие
4	Обеспечительный платёж	ст.381.1 ГК	Критично для практики
5	Коммунальные и эксплуатационные расходы	Деловой оборот	Критично для практики
6	Передача и возврат помещения	ст.655 ГК	Обязательно
7	Права и обязанности сторон	ст.615-616 ГК	Обязательно
8	Улучшения помещения	ст.623 ГК	Важно
9	Досрочное расторжение	ст.619-620 ГК	Критично
10	Ответственность сторон	ГК РФ	Обязательно
11	Форс-мажор	п.3 ст.401 ГК	Важно
12	Разрешение споров	АПК РФ	Обязательно
13	Государственная регистрация	п.2 ст.651 ГК	При сроке ≥1 года
14	Реквизиты и подписи	ГОСТ Р 7.0.97-2016	Обязательно

---

Купля-продажа нежилого недвижимого имущества

Нормативная база: §7 Глава 30 ГК РФ (ст. 549–558), ст. 429 ГК РФ (предварительный договор), 218-ФЗ (регистрация)

Существенные условия договора купли-продажи

Условие	Требование	Основание
Предмет	Данные, позволяющие определённо установить недвижимость: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, номер на поэтажном плане	ст. 554 ГК РФ
Цена	Обязательно указание цены; при отсутствии — договор незаключён	п. 1 ст. 555 ГК РФ
Перечень лиц с правом пользования (жилое)	Для жилых помещений — обязательно	п. 1 ст. 558 ГК РФ

Важно: Правила ст. 555 ГК о цене применяются и к нежилым зданиям/помещениям. Цена не может определяться по п. 3 ст. 424 ГК (сравнимые обстоятельства).

Предварительный договор купли-продажи (ст. 429 ГК РФ)

Обязательные элементы:

Элемент	Требование	Последствие нарушения
Форма	Форма основного договора (письменная)	Ничтожность (п. 2 ст. 429)
Предмет	Условия, позволяющие установить объект	Договор незаключён (п. 3 ст. 429)
Существенные условия	Все существенные условия основного договора	Договор незаключён
Срок заключения	Срок или «в разумный срок» (по умолчанию — 1 год)	п. 4 ст. 429 ГК

Механизм понуждения к заключению (ст. 445 ГК):

• Срок обращения в суд: 6 месяцев с момента неисполнения обязательства
• Уклоняющаяся сторона возмещает убытки
• Суд выносит решение о понуждении заключить договор на условиях предварительного

Прекращение обязательств:

• Если до окончания срока основной договор не заключён и ни одна сторона не направила предложение — обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429)

Обеспечительный платёж и задаток

Инструмент	Правовая природа	Возврат при отказе покупателя	Возврат при отказе продавца
Задаток (ст. 380-381)	Обеспечение + платёж	Не возвращается	Двойной размер
Обеспечительный платёж (ст. 381.1)	Обеспечение	По условиям договора	По условиям договора
Аванс	Только платёж	Возвращается	Возвращается

Судебная практика: При сомнениях в природе платежа суды квалифицируют как аванс (п. 3 ст. 380 ГК).

Переход права собственности

Этап	Требование	Основание
Государственная регистрация	Обязательна; право возникает с момента регистрации	п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК
Передача объекта	По передаточному акту (обязательно)	ст. 556 ГК РФ
Уклонение от регистрации	Суд вправе вынести решение о регистрации	п. 3 ст. 551 ГК

Госпошлина за регистрацию перехода права:

• Физлицо: 4 000 ₽ (до 20 млн) / 0,02% (свыше, макс. 500 000 ₽)
• Юрлицо: 44 000 ₽ (до 22 млн) / 0,2% (свыше, макс. 1 000 000 ₽)

НДС при продаже нежилой недвижимости

Продавец	НДС	Примечание
Юрлицо/ИП на ОСНО	20%	Включается в цену или сверх цены (уточнить в договоре)
Юрлицо/ИП на УСН	Не облагается	Освобождение по ст. 346.11 НК
Физлицо (не ИП)	Не облагается	Не является плательщиком НДС

Важно в договоре: Чётко указать «цена включает НДС» или «НДС сверх цены». При отсутствии указания — НДС считается включённым (п. 17 Постановления Пленума ВАС от 30.05.2014 № 33).

Типичные ошибки в предварительных договорах

Ошибка	Последствие	Рекомендация
Не указана цена	Договор незаключён	Указывать точную цену в рублях
Неполное описание объекта	Договор незаключён	Кадастровый номер + адрес + площадь + этаж
Не указан срок заключения основного	Применяется 1 год (п. 4 ст. 429)	Указывать конкретную дату
Задаток без прямого указания	Квалификация как аванс	Прямо называть «задаток» со ссылкой на ст. 380
Нет условия об НДС	Споры о цене	Указывать «в т.ч. НДС» или «НДС не облагается»
Обременения не раскрыты	Расторжение, убытки	Гарантии продавца об отсутствии обременений

Судебная практика

Понуждение к заключению договора:

• Требование удовлетворяется, если предварительный договор содержит все существенные условия (Определение ВС РФ от 10.11.2015 № 78-КГ15-29)
• Пропуск 6-месячного срока — отказ в иске

Признание предварительного договора основным:

• Если стороны фактически исполняли обязательства (передали объект, произвели оплату) — суд может признать договор основным (п. 8 Постановления Пленума ВАС от 11.07.2011 № 54)

Двойная продажа:

• Право собственности — у того, кто первым зарегистрировал переход (ст. 398 ГК)
• Остальные покупатели вправе требовать убытки

---

Ключевые цифры

• Госпошлина физлицо (до 20 млн): 4 000 ₽
• Госпошлина юрлицо (до 22 млн): 44 000 ₽
• Минимальный срок владения: 3 или 5 лет
• Имущественный вычет (нежилое): 250 000 ₽
• Имущественный вычет (жилое): 1 млн ₽
• Маткапитал (1-й ребёнок): 728 922 ₽
• Семейная ипотека ставка: до 6%
• Эскроу страхование АСВ: до 10 млн ₽
• Регистрация через МФЦ: 9 рабочих дней
• Срок предварительного договора (по умолчанию): 1 год
• Срок понуждения к заключению: 6 месяцев
• НДС при продаже нежилой недвижимости (ОСНО): 20%

При ответах ОБЯЗАТЕЛЬНО указывай:

1. Конкретные статьи законов (218-ФЗ, 214-ФЗ, 186-ФЗ, НК РФ, ГК РФ)
2. Актуальные ставки и лимиты на январь 2026
3. Различия между программами (семейная/IT/сельская/дальневосточная)
4. Сроки и порядок регистрации
5. Налоговые последствия сделок (НДФЛ, НДС)
6. Для предварительных договоров — существенные условия по ст. 429, 554-555 ГК
7. Для нежилой недвижимости — требования к описанию объекта и условия об НДС